第5回財産評価の基礎｜相続税入門講座

相続税入門講座｜第5回（v11）

財産評価の基礎（入口だけ）

「財産は、いつの・いくらで数える？」から、土地・建物・上場株式・預金の評価の考え方を確かめる回です。

所要 15分前提：第4回（相続財産の3つの箱）条文：相続税法22条／財産評価基本通達

第1章導入と民法123

第2章財産から税額まで45678

第3章特例と贈与91011

第4章手続と総合演習1213

📘 用語表と、この講座の読み方（クリックで開く）

財産の合計	本来の相続財産＋みなし相続財産−非課税財産（評価額で）
各人の課税価格	1人ずつ：取得した財産＋精算課税の贈与−債務・葬式費用＋加算する暦年贈与
課税価格の合計	全員の課税価格を足したもの
課税遺産総額	課税価格の合計−基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）
相続税の総額	課税遺産総額を法定相続分で仮に分けて速算表を当て、足した家族全体の税額
算出税額	相続税の総額×各人の課税価格÷課税価格の合計
納付税額	算出税額に2割加算・税額控除をして、100円未満を切り捨てた各人が納める額
相続税法ラボ	会話でハルカが「相続税法ラボで見ました」と言うのは、TaxJudgeの別の教材のことです。読んでいなくても、この講座だけで理解できます（リンク先は任意）。
所要時間	各回の「所要」は必修部分の目安です。「発展」と書いた部分や、体験・テストは時間に応じて取り組んでください。

はじめに：今日のゴール

🎯

今日のゴール
財産は相続開始の日の時価で評価し、具体的なやり方は財産評価基本通達で財産ごとに決まっている――土地は路線価、建物は固定資産税評価額、上場株式は4つの価格のうち最も低いもの、預金は残高。この4つの物差しで、青山家の財産を自分で評価できるようになること。

青山家の自宅の土地：何で測る？路線価方式

→

200,000円×補正率1.00×300㎡6,000万円

上場株式：亡くなった日の終値で計算すると3,240万円

→

相続税評価額（4つのうち最も低い価格）3,000万円

※ 青山家の路線価・株価などは、学習用に設定した仮定の数値です（令和9年分の路線価はまだ公表されていません）。

ハルカ先生、第4回の最後に「箱の中身が同じでも、金額はまだ評価していない」と言われたのが気になっていました。

先生今日はそこからなんだ。左の例を見てごらん。同じ株式でも、亡くなった日の終値で計算した金額と、相続税の評価額は同じではないんだよ。

ハルカ株式は3,240万円なのに、評価額は3,000万円なんですね。土地も、路線価という物差しで6,000万円と出ています。

先生そうなんだ。今日は、土地・建物・上場株式・預金が、それぞれどんな物差しで評価されるのか、入口を見ていこうか。

図で見る：財産ごとの4つの物差し（5つのステップ）

評価の3つの問い

いつ：相続開始の日（課税時期）。青山家は令和9年6月10日
いくら：時価（相続税法22条）
どうやって：財産評価基本通達が、財産の種類ごとに決めている

先生評価は「いつ」「いくら」「どうやって」の3つの問いで考えるんだ。左の3行がその答えだよ。

ハルカ財産の種類ごとに、使う物差しが違うんですね。

先生そのとおりなんだ。ステップ1から、青山家の4つの財産を順に評価していこうか。

👆下のステップをクリックタップすると、図と会話が切り替わります← →キーでも移動できます

← 図は横にスクロールできます →

評価の基準日：相続開始の日（青山家 令和9年6月10日）／物差し：時価（相続税法22条）→ 財産評価基本通達

ハルカ第4回で「金額はまだ評価していない」と言われました。財産は、いつの値段で数えるんですか？

先生亡くなった日、つまり相続開始の日の「時価」なんだ。青山家なら令和9年6月10日だよ。

🤔 迷いポイント相続税の評価は、亡くなった人が買ったときの値段で見る？

ハルカ父が土地を買ったときの値段を、そのまま書けばいいと思っていました。

先生見るのは相続開始の日の時価なんだ。時価は、たくさんの人が自由に売り買いしたら普通につく値段のことだよ。

ハルカあ、これは相続税法ラボの応用編 ↗で見ました。時価で評価して、具体的なやり方は財産評価基本通達で決まっているんでしたよね。

先生よく覚えていたね。相続税法には「時価による」としか書いていないから、実務では国税庁の通達のやり方で評価するんだ。

ハルカ財産評価基本通達……。名前に「基本」と付いているのに、中身はとても細かそうです。

先生名前は基本でも、土地・建物・株式など財産の種類ごとに、評価のやり方がくわしく決まっているんだよ。

💡 そうだったのか！財産は相続開始の日（課税時期）の時価で評価する（相続税法22条）。具体的なやり方は、財産評価基本通達が財産ごとに決めている。

ステップ 1 / 5

STEP1〜5の会話をまとめて読む（文字だけ）

STEP 1 評価の原則

ハルカ第4回で「金額はまだ評価していない」と言われました。財産は、いつの値段で数えるんですか？

先生亡くなった日、つまり相続開始の日の「時価」なんだ。青山家なら令和9年6月10日だよ。

🤔 迷いポイント相続税の評価は、亡くなった人が買ったときの値段で見る？

ハルカ父が土地を買ったときの値段を、そのまま書けばいいと思っていました。

先生見るのは相続開始の日の時価なんだ。時価は、たくさんの人が自由に売り買いしたら普通につく値段のことだよ。

ハルカあ、これは相続税法ラボの応用編 ↗で見ました。時価で評価して、具体的なやり方は財産評価基本通達で決まっているんでしたよね。

先生よく覚えていたね。相続税法には「時価による」としか書いていないから、実務では国税庁の通達のやり方で評価するんだ。

ハルカ財産評価基本通達……。名前に「基本」と付いているのに、中身はとても細かそうです。

先生名前は基本でも、土地・建物・株式など財産の種類ごとに、評価のやり方がくわしく決まっているんだよ。

評価の基準日：相続開始の日（青山家令和9年6月10日）／物差し：時価（相続税法22条）→ 財産評価基本通達

STEP 2 土地（路線価）

ハルカ土地の時価なんて、実際に売ってみないと分からないですよね？

先生そこで使うのが路線価なんだ。道路ごとに1㎡あたりの値段が毎年公表されていて、奥行きの長さで調整してから面積を掛けるよ。

🤔 迷いポイント土地は、どこでも路線価で評価する？

ハルカ全国のどの道路にも、路線価が付いていると思っていました。

先生路線価があるのは主に市街地なんだ。路線価のない地域では、固定資産税評価額に国税局長が定めた倍率を掛ける「倍率方式」を使うよ。

ハルカ道路に1㎡ごとの値段が付いているなんて、商店街の値札みたいですね。

先生値段が付いているのは道路そのものではなく、その道路に面した宅地の1㎡なんだよ。

💡 そうだったのか！宅地は路線価方式（路線価×奥行価格補正率など×面積）か、倍率方式（固定資産税評価額×倍率）で評価する。

路線価 200,000円 × 奥行価格補正率 1.00 × 300㎡＝ 6,000万円（青山家の自宅の土地・特例前）

STEP 3 建物

ハルカ建物は、建てたときの値段で評価するんですか？

先生家屋は、固定資産税評価額に1.0を掛けた額なんだ。毎年届く固定資産税の納税通知書の「評価額」の欄で確かめるよ。「課税標準額」と取り違えないようにね。

🤔 迷いポイント人に貸している家も、自分で住んでいる家と同じ評価額？

ハルカ同じ建物なら、貸していても金額は変わらないと思っていました。

先生貸家は、借りている人の権利の分だけ低くなるんだ。自用家屋の評価額から、借家権割合30%に賃貸割合を掛けた分を引くよ。

ハルカ青山家の自宅は、建てたときは約2,500万円だったのに800万円……。なんだか寂しいです。

先生建てた値段ではなく、いまの固定資産税評価額で見る、というだけなんだよ。

💡 そうだったのか！家屋は固定資産税評価額×1.0。貸家は、自用家屋の評価額×（1−借家権割合30%×賃貸割合）で評価する。

固定資産税評価額 800万円 × 1.0 ＝ 800万円（青山家の自宅の建物）

STEP 4 上場株式

ハルカ上場株式なら、亡くなった日の株価を見ればいいんですよね？

先生原則として、その日の終値と、その月・前月・前々月の終値の月平均の4つを並べて、最も低い価格を使うんだ。

🤔 迷いポイント上場株式は、亡くなった日の終値で評価する？

ハルカニュースで見る、その日の終値だけを見ればいいと思っていました。

先生青山家なら、6月10日の終値2,700円より、5月の月平均2,500円のほうが低いよね。だから2,500円×12,000株で3,000万円になるんだ。

ハルカ4つの中から、いちばん低い価格を選んでくれるなんて、やさしい制度ですね。

先生原則として4つのうち最も低い価格を使う、と決まっているんだよ。

💡 そうだったのか！上場株式は原則として、①その日の終値 ②その月 ③前月 ④前々月の終値の月平均のうち、最も低い価格で評価する。

2,500円（4つのうち最も低い5月の月平均）× 12,000株＝ 3,000万円

STEP 5 預金・その他

ハルカ預金は、通帳の残高そのままでいいんですか？

先生基本は相続開始の日の残高なんだ。定期預金などは、その日までの利子から源泉税の分を引いた額も足すよ。

🤔 迷いポイント会社の株なら、上場していなくても同じように株価で評価する？

ハルカ社長さんの家の会社の株も、上場株式と同じやり方だと思っていました。

先生取引相場のない株式は、会社の規模や株主の立場で評価の方式が変わるんだ。くわしくは応用講座で見ていこうか。

ハルカ青山家の4つの財産を合わせると、1億7,800万円ですね。

先生そうなんだ。これが第4回の「本来の相続財産」の金額で、自宅の土地の特例はこのあとに使うんだよ。

💡 そうだったのか！預金は残高（定期預金などは既経過利子の税引後の額も足す）。取引相場のない株式は、会社の規模などで評価方式が違う。

土地6,000万円＋建物800万円＋預金8,000万円＋上場株式3,000万円＝ 1億7,800万円（特例前）

青山家の財産を評価する

財産	評価のしかた	評価額
自宅の土地（300㎡）	路線価方式：200,000円 × 奥行価格補正率1.00 × 300㎡	6,000万円
自宅の建物	固定資産税評価額800万円 × 1.0	800万円
預金（普通預金）	相続開始の日の残高	8,000万円
上場株式（12,000株）	4つの価格のうち最も低い2,500円（5月の月平均）× 12,000株	3,000万円
本来の相続財産の評価額（特例前）		1億7,800万円

この先の回で：自宅の土地は小規模宅地等の特例で6,000万円 → 1,200万円（第9回）。これは評価が終わったあとに使う特例です。第4回の保険金（非課税後500万円）などと合わせて、課税価格の合計 1億4,790万円（第6・7回）につながります。

ハルカ青山家の4つの財産を、評価のしかたと一緒に並べてみたいです。

先生左の表のとおりだよ。土地6,000万円、建物800万円、預金8,000万円、上場株式3,000万円で、合計1億7,800万円になるんだ。

ハルカ第4回で見た本来の相続財産の1億7,800万円は、この評価額の合計だったんですね。

先生そうなんだ。自宅の土地は第9回の小規模宅地等の特例でさらに下がるけれど、それは評価が終わったあとの話なんだよ。

やってみよう：路線価で土地を評価する

路線価円/㎡奥行距離 m 面積㎡

※ 普通住宅地区で、1本の道路だけに面した宅地の目安です（奥行距離は60m未満で計算）。角地の側方路線影響加算、間口狭小・不整形地などの補正、貸宅地などの権利の差し引き、小規模宅地等の特例（第9回）は入っていません。奥行価格補正率は財産評価基本通達の付表（普通住宅地区）の値です。

ハルカ路線価の計算を、自分でもやってみたいです。

先生左で路線価・奥行距離・面積を入れてみてね。普通住宅地区の奥行価格補正率が自動で入るよ。

ハルカ講本の設例1は奥行9mで0.97、青山家は奥行20mで1.00なんですね。

先生普通住宅地区では、奥行きが短すぎても長すぎても補正率が1.00より下がるんだ。表の値は、財産評価基本通達の付表で決まっているよ。

よくある間違い

① 買ったとき・建てたときの値段で書く

評価の基準は相続開始の日の時価です。取得したときの価格は使いません。建物は固定資産税評価額×1.0です。

② 土地はどこでも路線価

路線価があるのは主に市街地です。路線価のない地域は倍率方式（固定資産税評価額×国税局が定める倍率）で評価します。

③ 上場株式は亡くなった日の終値だけ

その日の終値と、その月・前月・前々月の終値の月平均の4つのうち、最も低い価格で評価します。

ハルカ①は、ステップ1の前の私そのものです。

先生買った値段や建てた値段は、評価では使わないんだ。基準はいつも相続開始の日だよ。

ハルカ③も、その日の終値だけを見て安心するところでした。

先生月平均も3か月分並べるんだ。左の3つは、どれも「いつの・どの物差しか」を確かめれば防げるよ。

ミニテスト（3問）

Q1. 父が令和9年6月10日に亡くなった。相続税で、父の財産を評価する基準の日は？

Q2. 普通住宅地区で、路線価300,000円、奥行価格補正率0.97、面積100㎡の宅地（一方のみ道路に面する）。評価額は？

Q3. 上場株式。亡くなった日の終値1,000円、その月の月平均980円、前月の月平均1,020円、前々月の月平均950円。1株の評価額は？

おわりに ── 今日のふりかえり

1分まとめ

財産は相続開始の日（課税時期）の時価で評価する（相続税法22条）。
具体的なやり方は財産評価基本通達が、財産の種類ごとに決めている。
宅地は路線価方式（路線価×奥行価格補正率など×面積）か倍率方式（固定資産税評価額×倍率）。
家屋は固定資産税評価額×1.0。貸家は借家権割合30%×賃貸割合の分を引く。
上場株式は原則としてその日の終値と3か月分の月平均のうち最も低い価格（その日に取引がない場合や権利落ちなどは別に確かめる）。預金は残高（定期預金などは既経過利子の税引後の額も足す）。

先生今日のまとめだよ。財産は相続開始の日の時価で評価し、具体的なやり方は財産評価基本通達が財産ごとに決めているんだ。土地は路線価、建物は固定資産税評価額、上場株式は4つのうち最も低い価格だよ。

ハルカ相続税の評価額は、売ったらいくらかとは別の、決められた物差しで測った金額なんですね。

先生そこは少しだけ言い直そうか。評価額も時価を測ったもので、通達の物差しは、その時価を誰でも同じように測るためのものなんだ。

ハルカこれからは財産の一覧を見たら、金額の横に「どの物差しで測ったか」を書き込みます。

先生それがいちばん確かな確かめ方だよ。次の第6回では、評価した財産から借入金や葬式費用を引いて、課税価格を計算していこうか。

参照条文・出典

参照条文・通達：相続税法22条（評価の原則）、23条〜26条（地上権・永小作権、配偶者居住権等、定期金に関する権利、立木の評価）／財産評価基本通達1（評価の原則）、7・7-2（土地の評価上の区分・評価単位）、11・13〜21-2（路線価方式・倍率方式）、89・93・94（家屋・貸家・借家権割合）、169（上場株式）、203（預貯金）

参考資料：税務大学校『相続税法（基礎編）令和8年度版』第11章財産の評価（pp.102〜120。路線価方式の【設例1】p.112）（講本PDF）／国税庁タックスアンサー No.4604 路線価方式による宅地の評価（同Q&A）・No.4606 倍率方式による土地の評価／国税庁財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）

本教材は、上記講本を参考に、TaxJudgeが独自に構成・解説したものです。路線価方式の設例の数値（講本p.112）と奥行価格補正率（講本p.110）は、講本の記述をもとにTaxJudgeが編集・加工しています（公共データ利用規約（第1.0版）に基づく加工）。出典：国税庁（税務大学校）「相続税法（基礎編）令和8年度版」

本教材は国税庁による監修・保証を受けたものではありません。令和8年1月1日現在の法令・通達に基づく学習用の解説・試算であり、個別の申告には税理士等にご確認ください。青山家の路線価・株価・建築時の価格等は、学習用に設定した仮定の数値です（令和9年分の路線価は未公表。実際には公表後に評価します）。

ハルカ今日の内容は、条文ではどこで確かめられますか？

先生評価の原則は相続税法22条、地上権や配偶者居住権などの法定評価は23条から26条だよ。相続税法ラボ ↗では、財産の評価の切り口からも引けるんだ。

ハルカこの講座のもとになった資料も知りたいです。

先生税務大学校の講本『相続税法（基礎編）令和8年度版』の第11章を参考に、TaxJudgeが独自に組み立てているよ。出典は左にまとめてあるんだ。

相続税入門講座第5回｜taxjudge.com

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