第9回小規模宅地等の特例｜相続税入門講座

相続税入門講座｜第9回（v11）

小規模宅地等の特例（自宅の土地は必ず80%減る？）

「自宅の土地なら、誰が相続しても80%減る？」から、対象になる土地・取得する人・減額できる面積・手続の4つで、特例を使えるかどうかを判断する回です。

所要 15分前提：第5回（評価）・第6回（課税価格）条文：租税特別措置法69条の4

第1章導入と民法123

第2章財産から税額まで45678

第3章特例と贈与91011

第4章手続と総合演習1213

📘 用語表と、この講座の読み方（クリックで開く）

財産の合計	本来の相続財産＋みなし相続財産−非課税財産（評価額で）
各人の課税価格	1人ずつ：取得した財産＋精算課税の贈与−債務・葬式費用＋加算する暦年贈与
課税価格の合計	全員の課税価格を足したもの
課税遺産総額	課税価格の合計−基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）
相続税の総額	課税遺産総額を法定相続分で仮に分けて速算表を当て、足した家族全体の税額
算出税額	相続税の総額×各人の課税価格÷課税価格の合計
納付税額	算出税額に2割加算・税額控除をして、100円未満を切り捨てた各人が納める額
相続税法ラボ	会話でハルカが「相続税法ラボで見ました」と言うのは、TaxJudgeの別の教材のことです。読んでいなくても、この講座だけで理解できます（リンク先は任意）。
所要時間	各回の「所要」は必修部分の目安です。「発展」と書いた部分や、体験・テストは時間に応じて取り組んでください。

はじめに：今日のゴール

🎯

今日のゴール
小規模宅地等の特例は「自宅の土地なら自動で80%減額」ではなく、①対象になる土地か ②誰が取得するか（要件） ③どこまで減額できるか（限度面積） ④申告などの手続の4つを満たしたときに使える――この判断の順番を、青山家の自宅の土地で説明できるようになること。

自宅の土地の評価額（第5回）6,000万円

→

美和が取得：特例あり（80%減額）1,200万円

同じ土地を健太が取得した場合6,000万円のまま

→

課税価格の合計1億9,590万円

→

相続税の総額2,597万5,000円

※ 健太は別居で持ち家に住んでいる設定です（共通事例シート）。配偶者の美和がいるので、別居の子は原則として特例を使えません。総額はほかの財産・人数が同じとした場合の比較です。青山家の数字は学習用に設定した仮定の数値です。

ハルカ第6回で、自宅の土地の特例で4,800万円減ると聞きました。自宅の土地なら、誰が相続しても80%減るんですか？

先生そこを今日確かめるんだ。左を見てごらん。美和さんが取得すると1,200万円だけど、健太さんが取得すると6,000万円のままなんだよ。

ハルカ課税価格の合計も相続税の総額も、ずいぶん変わるんですね。

先生そうなんだ。今日は「80%」という数字よりも、使えるかどうかの判断を、土地・人・面積・手続の順に見ていこうか。

図で見る：特例を使えるかの判断（5つのステップ）

判断の順番

土地：亡くなった人などが住んでいた（事業に使っていた）建物の敷地か
人：取得した人が、その人に応じた要件を満たすか
面積と手続：限度面積までの部分か、申告・分割・選択の同意があるか

先生判断の順番は、土地・人・面積と手続の3段なんだ。左の3行を先に見ておこうか。

ハルカいちばん迷いそうなのは「人」の段です。

先生そのとおりなんだ。ステップ1で全体像を見てから、順に確かめていこうか。

👆下のステップをクリックタップすると、図と会話が切り替わります← →キーでも移動できます

← 図は横にスクロールできます →

自宅の土地（特定居住用宅地等）：330㎡まで80%減額 ／事業用 400㎡まで80% ／貸付用 200㎡まで50%

ハルカ小規模宅地等の特例って、自宅の土地が80%安くなる特例ですよね？

先生大きく言えばそうなんだ。ただ、自宅のほかに事業用や貸付用の土地もあって、限度面積と減額割合がそれぞれ違うよ。

🤔 迷いポイント自宅の土地なら、何もしなくても自動で80%減る？

ハルカ評価額を出したら、自動的に8割引きになると思っていました。

先生自動ではないんだ。土地・人・面積・手続の4つを確かめて、満たしたときに使える特例なんだよ。

ハルカ8割引きのタイムセールみたいですね。

先生セールと違って、条件を満たした人しか使えないんだよ。

💡 そうだったのか！小規模宅地等の特例は自動ではない。土地・人・面積・手続の4つを満たしたときに、課税価格に入れる額を減らせる。

ステップ 1 / 5

STEP1〜5の会話をまとめて読む（文字だけ）

STEP 1 特例の全体像

ハルカ小規模宅地等の特例って、自宅の土地が80%安くなる特例ですよね？

先生大きく言えばそうなんだ。ただ、自宅のほかに事業用や貸付用の土地もあって、限度面積と減額割合がそれぞれ違うよ。

🤔 迷いポイント自宅の土地なら、何もしなくても自動で80%減る？

ハルカ評価額を出したら、自動的に8割引きになると思っていました。

先生自動ではないんだ。土地・人・面積・手続の4つを確かめて、満たしたときに使える特例なんだよ。

ハルカ8割引きのタイムセールみたいですね。

先生セールと違って、条件を満たした人しか使えないんだよ。

💡 そうだったのか！小規模宅地等の特例は自動ではない。土地・人・面積・手続の4つを満たしたときに、課税価格に入れる額を減らせる。

自宅の土地（特定居住用宅地等）：330㎡まで80%減額／事業用 400㎡まで80% ／貸付用 200㎡まで50%

STEP 2 対象になる土地

ハルカまず、どんな土地なら対象になるんですか？

先生亡くなった人などが住んでいた建物の敷地なんだ。青山家なら、修さんが美和さんと住んでいた自宅の土地だよ。

🤔 迷いポイント亡くなった人が持っていた土地なら、どれでも対象？

ハルカ別荘の土地や畑も、全部まとめて80%減ると思っていました。

先生対象は、住まいや事業に使っていた建物の敷地なんだ。住んでいない別荘や、農地は入らないよ。

ハルカ「小規模」という名前なのに、330㎡まで使えるんですね。私の1Kのアパートが何部屋入るんでしょう。

先生名前は小規模でも、自宅の土地なら330㎡までなんだよ。

💡 そうだったのか！対象は、亡くなった人などが住んでいた（事業に使っていた）建物の敷地。減るのは課税価格に入れる額で、評価額そのものではない。

① 対象：亡くなった人などが住んでいた建物の敷地 → 青山家の自宅（300㎡・評価額6,000万円）は ○

STEP 3 取得する人の要件

ハルカ同じ土地なら、誰が取得しても80%減るんですよね？

先生そこが今日いちばん大事なところなんだ。取得する人によって、求められる要件が違うよ。

🤔 迷いポイント自宅の土地なら、誰が相続しても80%減額される？

ハルカあ、これは相続税法ラボの応用編 ↗の迷いポイントでした。配偶者は取得者の要件なしで、同居の親族は住み続けるのが条件、でしたよね。

先生よく覚えていたね。ここは亡くなった人本人の自宅の場合だよ。別居の親族は、いわゆる家なき子として、配偶者も同居の相続人もいないときに限って、持ち家がないなどの要件で使えるんだ。青山家は美和さんがいるから、別居で持ち家に住む健太さんが取得すると使えないよ。

ハルカ同じ土地なのに、取る人しだいで4,800万円も変わるなんて……。ドキドキします。

先生だから、遺産分割で誰が取得するかを決める前に、要件を確かめるんだよ。

💡 そうだったのか！亡くなった人本人の自宅なら、配偶者は取得者としての要件なし。同居親族は申告期限まで住み続け・持ち続ける。別居親族（家なき子）は、配偶者も同居の相続人もいない場合に限られる。

② 人（本人の自宅）：配偶者は取得者の要件なし（美和 ○）／同居親族は住み続け・持ち続け／別居親族は限られた場合だけ（健太 ×）

STEP 4 限度面積と減額

ハルカ美和さんが取得すると、土地全部が80%減るんですか？

先生自宅の土地は330㎡までなんだ。青山家は300㎡だから全部が入って、6,000万円の80%、4,800万円が減るよ。

🤔 迷いポイント広い自宅でも、土地全部が80%減る？

ハルカ400㎡の家なら、400㎡全部が8割減ると思っていました。

先生減るのは330㎡までの部分なんだ。400㎡なら330/400の部分だけ80%減額して、残り70㎡分はそのままだよ。

ハルカ特例が「ここから先はおまかせできません」と線を引いているみたいですね。

先生その線が330㎡で、線より外は通常の評価額のままなんだよ。

💡 そうだったのか！特定居住用宅地等は330㎡まで80%減額。減額＝評価額 × 限度面積までの面積 ÷ 土地の面積 × 80%。

③ 減額：6,000万円 × 300㎡/300㎡ × 80% ＝ 4,800万円（330㎡を超える部分は減額なし）

STEP 5 手続と結果

ハルカ要件を満たしたら、あとは何もしなくていいんですか？

先生申告書を出して、初めて使える特例なんだ。申告期限までに分割することも必要だよ。対象になり得る土地を何人かで取得したときは、どの土地に使うかに、関係する取得者全員の同意がいるんだ。

🤔 迷いポイント特例で税額が0円になるなら、申告はいらない？

ハルカ税金がかからないなら、申告しなくてもいいと思っていました。

先生この特例は申告しないと使えないんだ。第8回の配偶者の税額軽減と同じだよ。

ハルカ美和さんの土地は1,200万円で課税価格に入って、第6回の5,500万円につながるんですね。

先生そのとおりなんだ。今日の4,800万円が、第6回の橋渡しの「自宅の土地の特例」だったんだよ。

💡 そうだったのか！特例は申告書の提出が必要。原則、申告期限までの分割と、関係する取得者全員の同意（どの土地に使うか）も必要。青山家の土地は1,200万円で課税価格に入る。

④ 申告・分割・同意 → 課税価格に入れる額 6,000万円 − 4,800万円＝ 1,200万円

青山家：美和が取得するか、健太が取得するか

確認すること	美和（配偶者）	健太（別居・持ち家）
① 対象になる土地か	○ 父・修が住んでいた自宅の敷地（300㎡）	○ 同じ土地
② 取得する人の要件	○ 配偶者は要件なし	× 同居していない。配偶者がいるので「持ち家のない別居の親族」の扱いも使えない
③ 限度面積	300㎡ ≦ 330㎡ → 全部	（②で使えない）
④ 手続	申告書の提出・分割済み	―
課税価格に入れる額	6,000万円 − 4,800万円＝ 1,200万円	6,000万円
課税価格の合計／相続税の総額	1億4,790万円／1,448万2,500円	1億9,590万円／2,597万5,000円

※ 配偶者に要件がないというのは、住み続けることや持ち続けることなど、取得者ごとの要件がないという意味です。土地そのものの要件や申告手続は必要です。
※ 健太の列は、ほかの財産・人数を変えずに土地の取得者だけを入れ替えた比較です。実際には、各人の取得額や配偶者の税額軽減なども変わります。

ハルカ美和さんと健太さんで、表を並べて比べてみたいです。

先生左の表のとおりだよ。①の土地は同じでも、②の人の段で結果が分かれるんだ。美和さんは配偶者だから要件なし、健太さんは別居で持ち家に住んでいるから使えないよ。

ハルカ健太さんが取得すると、課税価格の合計が1億9,590万円、総額が2,597万5,000円になるんですね。

先生第7回で見た総額の計算に、課税価格の合計が入るからなんだ。ほかの財産を変えない比べ方だから、実際の分け方を決めるときは全体で考えるよ。

やってみよう：この自宅の土地、特例は使える？

取得する人

申告期限まで土地を持ち続ける（同居親族は住み続ける）相続開始前3年以内に自分・配偶者などの持ち家に住んでいないなど

評価額万円面積㎡申告書を出す・期限までに分割済み

※ この判定ツールでは、亡くなった人が住んでいた一般的な自宅の土地（特定居住用宅地等）だけを扱います。二世帯住宅、老人ホーム入所中の自宅、生計を一にする親族の自宅、事業用・貸付用の土地などは、このツールの判定対象外です。これらも一定の要件を満たせば特例の対象になる場合があります。実際の判定には、ほかにも細かい要件があります。

ハルカ取得する人を変えて、使えるかどうかを試してみたいです。

先生左のボタンで美和さん・健太さん・同居していた子を切り替えてみてね。「400㎡の例」では、330㎡の線も確かめられるよ。

ハルカ同居していた子で「住み続ける」のチェックを外すと、使えなくなりました！

先生同居の親族は、申告期限まで住み続けて持ち続けるのが要件だからなんだ。配偶者だけは、その要件がないよ。

よくある間違い

① 自宅の土地なら誰が取得しても80%減

配偶者は要件なしですが、同居していた親族は申告期限まで住み続け・持ち続けることが必要です。別居の親族は、配偶者も同居の相続人もいない場合に限り、持ち家がないなどの要件を満たせば使えます。

② 土地全部が80%減

特定居住用宅地等は330㎡まで。それを超える部分は減額されません（400㎡なら330㎡分だけ）。

③ 特例で税額0なら申告はいらない

この特例も申告書の提出が必要です。申告期限までに分割されていない土地には原則として使えません（申告期限から3年以内に分割すれば使える手続あり）。

ハルカ①は、今日の最初の私そのものです。

先生自宅の土地でも、取得する人で要件が変わるんだ。遺産分割を決める前に確かめるところだよ。

ハルカ③の「0円でも申告が必要」は、第8回の配偶者の税額軽減と同じですね。

先生そうなんだ。特例や軽減は、申告して初めて使えるものが多いんだよ。

ミニテスト（3問）

Q1. 亡くなった父の自宅の土地を、父と同居していた長男が取得した。特定居住用宅地等として80%減額を受けるための要件は？

Q2. 自宅の土地500㎡（評価額1億円）を配偶者が取得した。特定居住用宅地等の減額はいくら？

Q3. 小規模宅地等の特例を使うと、相続税が0円になった。申告は？

おわりに ── 今日のふりかえり

1分まとめ

小規模宅地等の特例は、土地・人・面積・手続の4つを満たしたときに、課税価格に入れる額を減らす特例。
亡くなった人の自宅の土地（特定居住用宅地等）は330㎡まで80%減額。事業用は400㎡まで80%、貸付用は200㎡まで50%。
亡くなった人本人の自宅の場合、配偶者は取得者としての要件なし。同居親族は申告期限まで住み続け・持ち続ける。別居親族（家なき子）は配偶者も同居の相続人もいない場合だけ（持ち家なしなど）。生計を一にしていた親族の自宅は別の要件で判定する。
限度面積を超える部分は減額されない。
申告書の提出が必要。原則として申告期限までに分割され、対象になり得る土地を複数の人が取得したときなどは、関係する取得者全員の同意で選ぶ。

先生今日のまとめだよ。小規模宅地等の特例は、土地・人・面積・手続の4つを満たしたときに使えるんだ。自宅の土地なら330㎡まで80%減額で、配偶者は取得者としての要件なし、同居親族は住み続けて持ち続けるのが要件だよ。

ハルカ自宅の土地は、80%減るかどうかより、誰が取得するかが先なんですね。

先生そのとおりだね。1点だけ足すと、使えても申告書を出さないと減らないんだ。

ハルカ次に「80%減るから大丈夫」と聞いたら、「誰が取得しますか？」と聞き返します。

先生いい聞き返しだね。次の第10回では、由紀さんの暦年贈与が加算された、生前贈与加算のしくみを見ていこうか。

参照条文・出典

参照条文：租税特別措置法69条の4（小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例：1項減額の割合、2項限度面積、3項特定居住用宅地等などの定義、4項未分割、7項申告書の記載）／租税特別措置法施行令40条の2／租税特別措置法関係通達69の4-1〜69の4-39

参考資料：税務大学校『相続税法（基礎編）令和8年度版』第3章第5節 3 課税価格の計算の特例 ⑴ 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例（pp.26〜29）（講本PDF）／国税庁タックスアンサー No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

本教材は、上記講本を参考に、TaxJudgeが独自に構成・解説したものです。宅地等の区分・限度面積・減額割合の表、特定居住用宅地等の取得者の要件は、講本 pp.26〜29 の記述をもとにTaxJudgeが編集・加工しています（公共データ利用規約（第1.0版）に基づく加工）。出典：国税庁（税務大学校）「相続税法（基礎編）令和8年度版」

本教材は国税庁による監修・保証を受けたものではありません。令和8年1月1日現在の法令に基づく学習用の解説・試算であり、個別の申告には税理士等にご確認ください。青山家の数字・家族の住まいは学習用に設定した仮定です（相続開始令和9年6月までに改正がないものとします）。

ハルカ今日の内容は、条文ではどこで確かめられますか？

先生小規模宅地等の特例は、相続税法ではなく租税特別措置法69条の4なんだ。相続税法ラボ ↗では、特例の切り口からも引けるよ。

ハルカこの講座のもとになった資料も知りたいです。

先生税務大学校の講本『相続税法（基礎編）令和8年度版』の第3章第5節を参考に、TaxJudgeが独自に組み立てているよ。出典は左にまとめてあるんだ。

相続税入門講座第9回｜taxjudge.com

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