📓 学習ノート
📘 部長ノート所得税 入門講座｜第5回（v5）
事業所得と不動産所得 ── 売上・家賃から必要経費を引く
「料理教室の売上と、マンションの家賃。どちらも同じ計算？」に、5つのステップの図で答えられるようになる回です。
所要 15分前提：第1回（計算の地図）・第4回（給与所得）条文：所得税法26条・27条・37条・45条、租税特別措置法25条の2令和8年分の法令で計算
📘 用語表と、この講座の読み方（クリックで開く）
| 事業所得 | 農業・漁業・製造業・小売業・サービス業などの事業から生じる所得 |
| 不動産所得 | 土地・建物などの不動産や、その上の権利（借地権など）、船舶・航空機の貸付けによる所得 |
| 総収入金額 | その年に収入として確定した金額（売上・家賃など） |
| 必要経費 | 売上原価・人件費・家賃・減価償却費など、収入を得るために実際にかかった費用 |
| 家事関連費 | 店舗兼住宅の家賃や水道光熱費のように、生活と仕事の両方にかかる費用。仕事に必要な部分を区分できれば、その部分だけ必要経費になる |
| 青色申告特別控除 | 帳簿をつけて青色申告をする人が、所得から差し引ける控除（第9回でくわしく） |
| 損益通算 | ある所得の赤字を、ほかの所得の黒字と相殺すること（第10回でくわしく） |
| 年分と数字 | この講座は令和8年分の法令で計算しています。控除額などの数字は改正で変わることがあり、改正のたびに差し替えます |
はじめに：今日のゴール
🎯
今日のゴール
事業所得（事業から生じる所得）と不動産所得（土地・建物などを貸して得る所得）の違いと、どちらも「総収入金額−必要経費」で計算すること、青色申告特別控除と赤字の扱いの入口を、自分の言葉で説明できるようになること。
事業所得（事業から生じる所得）と不動産所得（土地・建物などを貸して得る所得）の違いと、どちらも「総収入金額−必要経費」で計算すること、青色申告特別控除と赤字の扱いの入口を、自分の言葉で説明できるようになること。
由紀さんの料理教室：売上600万円
→
必要経費 260万円 を引いて 340万円、さらに青色申告特別控除を引く− 65万円
→
事業所得275万円
由紀さんの賃貸マンション1室：家賃96万円
→
必要経費を引く− 125万円
→
不動産所得（赤字の扱いは第10回）▲29万円
※ 料理教室とマンションは、それぞれ別の所得として計算します。由紀さんの数字は学習用に設定した仮定の数値で、令和8年分の法令で計算しています。
ハルカ先生、由紀さんは料理教室を開いて、マンションの部屋も貸していますよね。会社員の健太さんとは、計算のしかたが違うんですか？
先生第1回の計算の地図でいうと、②の「所得金額を出す」ところが違うんだ。給与は給与所得控除を引いたけれど、事業や貸付けの収入からは必要経費を引くよ。
ハルカ第1回で、所得の種類ごとに引くものが違うと習いましたね。必要経費は、どれくらい引けるんですか？
先生由紀さんの料理教室で見ようか。売上600万円から必要経費260万円を引いて340万円。さらに青色申告特別控除65万円を引いて、事業所得は275万円になるんだ。
ハルカマンションのほうは、どうなりますか？
先生家賃96万円に対して、必要経費が125万円かかっているんだ。だから不動産所得は▲29万円の赤字になるよ。今日は5つのステップで、この2つの所得を見ていこうか。
図で見る：事業所得と不動産所得の5ステップ
先生ここからが今日の本題だよ。由紀さんの料理教室とマンションで、5ステップを通してみよう。「自分で入力」で、売上や経費を変えることもできるんだ。
ハルカ「自分で入力」もあるんですね。売上と経費を入れてみたくなります。
先生売上や経費、青色申告の有無を変えると、下の図と会話の数字も一緒に変わるよ。まずはステップ1から順に進めていこうか。
👆下のステップをクリックタップすると、図と会話が切り替わります← →キーでも移動できます
← 図は横にスクロールできます →
料理教室の所得 → 事業所得（事業から生じる所得）
ハルカ由紀さんの料理教室の収入は、どの名札になるんですか？
先生事業所得なんだ。事業所得は、農業・漁業・製造業・小売業・サービス業などの事業から生じる所得だよ。一般に、自分の計算と危険で、継続して営む仕事がそれに当たるんだ。
🤔 迷いポイント会社に勤めずに稼いだお金は、全部事業所得？
ハルカ会社員ではない人の収入は、全部事業所得だと思っていました。
先生同じ自分で稼ぐお金でも、規模や継続性によっては雑所得になることがあるんだ。副業の線引きは第6回で見ていこうか。
ハルカ由紀さんは毎週教室を開いているので、立派な事業ですね。私も習いに行って、売上に貢献したいです。
先生それはありがたいお客さんだね。由紀さんの料理教室は、事業所得として計算していくよ。
💡 そうだったのか！事業所得は、事業から生じる所得。一般に、自分の計算と危険で、継続して営む仕事の所得が当たる。
STEP1〜5の会話をまとめて読む（文字だけ）
STEP 1 事業所得とは
ハルカ由紀さんの料理教室の収入は、どの名札になるんですか？
先生事業所得なんだ。事業所得は、農業・漁業・製造業・小売業・サービス業などの事業から生じる所得だよ。一般に、自分の計算と危険で、継続して営む仕事がそれに当たるんだ。
🤔 迷いポイント会社に勤めずに稼いだお金は、全部事業所得？
ハルカ会社員ではない人の収入は、全部事業所得だと思っていました。
先生同じ自分で稼ぐお金でも、規模や継続性によっては雑所得になることがあるんだ。副業の線引きは第6回で見ていこうか。
ハルカ由紀さんは毎週教室を開いているので、立派な事業ですね。私も習いに行って、売上に貢献したいです。
先生それはありがたいお客さんだね。由紀さんの料理教室は、事業所得として計算していくよ。
💡 そうだったのか！事業所得は、事業から生じる所得。一般に、自分の計算と危険で、継続して営む仕事の所得が当たる。
料理教室の所得 → 事業所得（事業から生じる所得）
STEP 2 不動産所得とは
ハルカ由紀さんはマンションの1室も貸していますよね。これも事業所得ですか？
先生部屋を貸して受け取る家賃は、不動産所得なんだ。土地や建物などを貸して得る所得だよ。
🤔 迷いポイントたくさん貸して規模が大きくなれば、事業所得になる？
ハルカアパートを何棟も持っている大家さんなら、立派な事業所得だと思いました。
先生原則として、規模が大きくても不動産所得のままなんだ。ただ、食事付きの下宿やホテルのように、サービスの提供が主になると、事業所得や雑所得になるよ。
ハルカ貸すだけなら不動産、ごはんも出すと事業……。由紀さんが下宿を始めたら、毎日が料理教室の試食会ですね。
先生発想は楽しいね。由紀さんのマンションは部屋を貸すだけだから、不動産所得として計算するよ。
💡 そうだったのか！土地や建物を貸して得る所得は、原則として規模にかかわらず不動産所得。サービスの提供が主なら事業所得や雑所得。
マンション1室の家賃 → 不動産所得（貸付けによる所得）
STEP 3 収入−必要経費
ハルカ事業所得と不動産所得は、どうやって計算するんですか？
先生どちらも「総収入金額−必要経費」なんだ。由紀さんなら、600万円から必要経費260万円を引いて340万円だよ。マンションは家賃96万円から、管理費・固定資産税・減価償却費・借入金の利子を引くと▲29万円になるんだ。
🤔 迷いポイント必要経費も、給与所得控除のように決まった額を引く？
ハルカ第4回で、給与所得控除はレシートなしで引けると習ったので、同じだと思いました。
先生給与所得控除は法律で決まった額だけど、必要経費は収入を得るために必要な費用を積み上げるんだ。材料費や家賃のほか、建物や設備の減価償却費のように、その年に現金を払っていなくても経費になるものもあるよ。帳簿・領収書・契約書・固定資産台帳などで、経費の内容や計算の根拠を確認できるようにしておく必要があるんだ。
ハルカ自宅で教室を開いたら、家の電気代も全部経費にできますか？
先生生活と仕事の両方にかかる費用は「家事関連費」で、仕事に必要な部分を区分できれば、その部分だけが必要経費になるんだ。全部は無理だよ。
💡 そうだったのか！事業所得も不動産所得も「総収入金額−必要経費」。必要経費は収入を得るために必要な費用（減価償却費も含む）で、生活と兼ねる費用は仕事に必要な部分だけ。
料理教室 600万円 − 260万円 ＝ 340万円 ／ マンション 96万円 − 125万円 ＝ ▲29万円
STEP 4 青色申告特別控除
ハルカ由紀さんの所得は340万円ですね。これがそのまま事業所得ですか？
先生由紀さんは青色申告をしているから、もう1つ引けるんだ。帳簿をきちんとつけて青色申告をすると、青色申告特別控除が使えるよ。要件を満たすので65万円を引いて、事業所得は275万円になるんだ。
🤔 迷いポイント青色申告にすれば、誰でも最高額の控除が引ける？
ハルカ青色申告にすれば、みんな65万円引けると思っていました。
先生帳簿のつけ方や申告のしかたによって、65万円・55万円・10万円と変わるんだ。くわしい要件は第9回で見ていこうか。
ハルカ「青色」という名前なので、申告書が青い紙なのかと思っていました。
先生名前は、昔の申告用紙の色に由来すると言われているんだ。大事なのは色ではなく、帳簿をきちんとつけることだよ。
💡 そうだったのか！帳簿をつけて青色申告をすると、青色申告特別控除が引ける。帳簿と申告のしかたで、控除の上限が変わる。
事業所得 ＝ 340万円 − 青色申告特別控除 65万円 ＝ 275万円
STEP 5 赤字になったら
ハルカマンションの方は▲29万円で赤字ですね。赤字はどうなるんですか？
先生不動産所得の赤字は、ほかの所得の黒字と相殺できることがあるんだ。これを損益通算というよ。由紀さんの場合は、料理教室の事業所得と相殺できる部分があるんだ。
🤔 迷いポイントどんな所得の赤字でも、ほかの黒字と相殺できる？
ハルカ赤字は全部、ほかの黒字と相殺できると思っていました。
先生相殺できるのは、原則として不動産所得・事業所得・山林所得・譲渡所得の4つの赤字なんだ。不動産所得には、土地を買うための借入金の利子に対応する部分は相殺できない、という制限もあるよ。くわしくは第10回で見ていこうか。
ハルカ赤字なのに税金が減るなんて、少し得をした気分です。
先生得をしたわけではないんだ。実際に赤字になった分を、ほかの所得と合わせて計算するだけだよ。
💡 そうだったのか！不動産所得や事業所得の赤字は、ほかの所得と相殺できることがある（損益通算）。相殺できる種類や制限は第10回で。
不動産所得 ▲29万円（赤字）→ 損益通算は第10回
由紀さんの1年（講座の共通事例）
青山家の長女・由紀さん（41歳・独身）は、料理教室を開いている個人事業主です。そのほかに、賃貸マンションの1室を人に貸しています。
| 項目 | 中身 | 金額 |
|---|---|---|
| 料理教室（事業） | 生徒から受け取る月謝などの売上 | 600万円 |
| 必要経費（材料費・会場費など。内訳は第9回） | 260万円 | |
| 青色申告（e-Taxで申告）→ 青色申告特別控除を引ける | あり | |
| マンション1室（貸付け） | 家賃（月8万円×12か月） | 96万円 |
| 管理費等・固定資産税・減価償却費・借入金の利子 | 125万円 |
※ マンションは新築の1室を、土地・建物とも借入金で購入した設定です（くわしくは第9・10回）。青山家の数字は学習用に設定した仮定の数値です。
先生今日の主役は、健太さんの妹の由紀さんだよ。料理教室を開いている個人事業主なんだ。
ハルカ料理教室のほかに、賃貸マンションの1室も人に貸しているんですね。
先生新築の1室を、借入金で買って貸しているんだ。家賃は月8万円だよ。
ハルカ料理教室とマンション、二刀流ですね。
先生その2つが、今日学ぶ事業所得と不動産所得なんだ。左の表に、由紀さんの数字をまとめておいたよ。
由紀さんの5ステップ
| ステップ | 由紀さんの場合 | 結果 |
|---|---|---|
| ① 事業所得とは | 料理教室は、継続して営む事業 | 事業所得 |
| ② 不動産所得とは | マンション1室を貸すだけ（食事などのサービスはない） | 不動産所得 |
| ③ 総収入金額−必要経費 | 料理教室 600万円−260万円 マンション 96万円−125万円 | 340万円 ▲29万円 |
| ④ 青色申告特別控除 | 65万円（マンションが赤字なので、料理教室の所得から引く） | 275万円 |
| ⑤ 赤字になったら | マンションの赤字 ▲29万円 は、ほかの所得と相殺できることがある（損益通算・第10回） | 第10回へ |
ハルカ由紀さんの2つの所得を、表で通して見られるんですね。
先生そうだよ。料理教室は青色申告特別控除まで引いて275万円、マンションは▲29万円の赤字なんだ。
ハルカマンションの赤字は、このあとどうなるんですか？
先生料理教室の黒字と相殺する話は、第10回の損益通算で見ていこうか。
やってみよう：マンションは黒字？ 赤字？
由紀さんのマンションで、家賃（月額）と借入金の利子を動かしてみましょう。管理費等・固定資産税・減価償却費はそのままです。
不動産所得：
※ 体験用の簡単な計算です。赤字のうち、土地を買うための借入金の利子に対応する部分は、ほかの所得と相殺できないなどの制限があります（第10回）。
ハルカ家賃がもっと高かったら、マンションは黒字になりますか？
先生左のスライダーで、家賃と借入金の利子を動かしてみよう。不動産所得が黒字か赤字か、すぐに分かるよ。
ハルカ利子が多いと、赤字になりやすいんですね。
先生借入金で買ったばかりのころは、利子や減価償却費が大きくて赤字になりやすいんだ。赤字の扱いは第10回で見ていこうか。
令和8年分の数字（この回で使ったもの）
| 項目 | 令和8年分 | くわしくは |
|---|---|---|
| 青色申告特別控除（帳簿・e-Taxなどの要件を満たす場合） | 最高 65万円 | 第9回 |
| 青色申告特別控除（e-Taxなどの要件を満たさない場合） | 最高 55万円 | 第9回 |
| 青色申告特別控除（上の2つ以外の青色申告者） | 最高 10万円 | 第9回 |
控除額などの数字は、税制改正で変わることがあります。この講座では年分ごとの数字を1か所で管理し、改正のときに差し替えます。「総収入金額−必要経費」という仕組みは変わりません。
ハルカ青色申告特別控除の額も、改正で変わることがあるんですか？
先生税制改正で変わることはあるんだ。左の表は令和8年分の数字だよ。
ハルカ必要経費を引く仕組みのほうは、変わらないんですか？
先生総収入金額から必要経費を引く仕組みは、変わらない土台なんだ。数字が変わっても、当てはめるだけだよ。
よくある間違い
① 売上＝所得と考える
税金がかかるのは、売上から必要経費を引いた所得です。売上が大きくても、経費が大きければ所得は小さくなります。② たくさん貸せば事業所得
土地や建物を貸して得る所得は、原則として規模にかかわらず不動産所得です。食事付きの下宿のようにサービスの提供が主なら、事業所得や雑所得になります。③ 生活と兼ねる費用を全額経費に
店舗兼住宅の家賃や電気代などの家事関連費は、仕事に必要な部分を区分できる場合に、その部分だけが必要経費になります。ハルカ①は、以前の私です。売上が多い人は、みんなお金持ちだと思っていました。
先生売上が大きくても、経費が大きければ所得は小さいんだ。税金がかかるのは所得のほうだったね。
ハルカ③の電気代は、どうやって分ければいいんですか？
先生使った時間や面積など、合理的な基準で分けるんだ。くわしい計算は第9回で見ていこうか。
ミニテスト（3問）
Q1. アパートを20棟持って部屋を貸している大家さん。家賃収入は、原則として何所得？
Q2. 事業所得の計算として、正しいものは？
Q3. 自宅の一部で料理教室を開いている。自宅の電気代の扱いとして、正しいものは？
おわりに ── 今日のふりかえり
1分まとめ
- 事業所得は、農業・小売業・サービス業などの事業から生じる所得（料理教室など）。
- 不動産所得は、土地・建物などの貸付けによる所得。原則として規模にかかわらず不動産所得。
- どちらも総収入金額−必要経費。必要経費は、収入を得るために必要な費用のうち、税法上その年の費用として認められるもの。材料費や家賃のほか、建物・設備などの減価償却費も含まれる。生活と仕事の両方に使う費用は、仕事に必要な部分を合理的に区分する。
- 帳簿をつけて青色申告をすると、青色申告特別控除（最高65万円）が引ける。
- 不動産所得や事業所得の赤字は、ほかの所得と相殺できることがある（損益通算・第10回）。
先生今日のまとめだよ。事業所得も不動産所得も、総収入金額から必要経費を引いて計算するんだ。
ハルカ料理教室は事業所得、部屋を貸すだけなら不動産所得。どちらも、収入を得るために必要な経費を引くんですね。
先生そのとおりだよ。1つだけ足すと、規模が大きくても、貸すだけなら原則として不動産所得のままなんだ。
ハルカ大家さんは何棟持っても大家さん……。覚えやすいです。
先生いい覚え方だね。次の第6回では、副業の雑所得と公的年金を見ていこうか。
参照条文・出典
参照条文：所得税法26条（不動産所得）、27条（事業所得）、37条（必要経費）、45条（家事関連費等の必要経費不算入等）、69条（損益通算）、所得税法施行令96条、租税特別措置法25条の2（青色申告特別控除）
参考資料：税務大学校『所得税法（基礎編）令和8年度版』第3章第2節3・4（pp.16〜21）、第4章第1節3・4（pp.27〜29）、第4章第5節2「必要経費とされない支出」（p.61）・12「青色申告特別控除」（p.86）（講本PDF）
本教材は、上記講本を参考に、TaxJudgeが独自に構成・解説したものです。「自分の計算と危険で、継続して営む」という事業の説明は、一般的な考え方を入門向けに要約したものです。
本教材は国税庁による監修・保証を受けたものではありません。令和8年分の法令に基づく学習用の試算であり、個別の申告には税理士等にご確認ください。青山家の数字は学習用に設定した仮定の数値です。
ハルカ条文で確かめたいときは、どこを見ればいいですか？
先生所得税法26条が不動産所得、27条が事業所得、37条が必要経費、45条が家事関連費などだよ。青色申告特別控除は、租税特別措置法25条の2にあるんだ。
ハルカこの講座のもとになった資料も知りたいです。
先生税務大学校の講本『所得税法（基礎編）令和8年度版』を参考に、TaxJudgeが独自に組み立てているよ。出典は左にまとめてあるんだ。
関連リンクのまとめ（TaxJudge内）
所得税 入門講座 第5回｜taxjudge.com
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